УК, навязанная застройщиком

Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

УК, навязанная застройщиком

Сообщение old_forum » 29 сен 2015, 18:33

Подскажите пожалуйста(!!!), как разобраться в нашей ситуации...
У нас квартира в новом доме (бизнес класса), дом сдан в эксплуатацию в сентябре прошлого года; Квартира в собственность, конечно, еще не оформлена. В договоре на покупку квартиры (договоре участия в долевом строительстве) есть пункт, по которому участник долевого строительства обязуется после сдачи дома оплачивать расходы по техническому обслуживанию дома, охране и коммунальные платежи.
Так вот, в декабре при подписании акта приемки-передачи квартиры, мне вручили квитанцию для оплаты за четыре месяца (октябрь-январь).
Во первых, организация, на счет которой я должна перевести деньги, называется "товарищество будущих собственников жилья" Совершенно непонятно какие отношения эту организацию связывают с нашим застройщиком? Если это УК, то, стало быть, застройщик заключает с ней договор и передает таким образом свои права на получение этих денег? И если я пока еще не являюсь собственником, могу ли я требовать заключения договора с этой УК?
Во-вторых, дом полноценно еще не функционирует - не работают лифты, не работает подземная стоянка и проч... Т.е. реально предоставляемые услуги такие:отопление, холодная вода, канализация, электричество (не на полную мощность), охрана и техобслуживание. Вот за это бухгалтерия рассчитала плату 57р/м2. Эта сумма уже кажется неадекватной, но управляющий и бухгалтер дружно уверяют, что, когда дом начнет функционировать полноценно, плата за квадратный метр площади будет составлять более 100 (!) рублей...
Хотелось бы с вашей помощью разобраться как, не являясь собственником получить доступ к финансовым и юридическим документам, регулирующим и отражающим деятельность этой управляющей компании, навязанной нам застройщиком? И как повлиять на формирование таких безумных счетов за квартплату?
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: УК, навязанная застройщиком

Сообщение old_forum » 29 сен 2015, 18:33

1. Договор с УК
а) Если ТСЖ не создано, то скаждым сосбвенником помещений должен быть заключен договор
б) если есть ТСЖ то только с ТСЖ, но тут есть подвох: а вы вошли в ТСЖ (по закону это те у кого собственность оформлена и заявление написано)? Если нет то с Вами как не членом ТСЖ отдельный договор.
Не будет договора небудет прав(законных) у УК требовать с вас деньги, т.к. непонятно что обслуживают и с какого времени.

2. Цена за обслуживание
2.1. Какая площадь дома хотябы +-500кв.м.? если она больше 4000кв.м. не верю...
2.2. Требуйте показать Вам смету расходов на год! они обязаны по ЗАКОНУ сделать смету затрат.
2.3. Из этой сметы вы все поймете, например может председатель ЗП себе назначил тысяч так 50руб...
2.4. Вот почти полный список (смета 2008 года) с ценами на обслуживание кирпичного (нетипового) дома (дом стоит 2 года) с общ. площ. около 5300 кв.м. из них 3000кв.м. 25 квартир, 600кв.м. 9 гаражей, 260кв.м. магазин (3подъезда, 1 лифт):

Наименование услуги Стоимость
Лифтовая служба 3 397,00
вывоз ТБО 1 956,00
Аварийная СТС и О 100,00
Автоматика жилого дома 1 540,00
Автоматика гаражей, магазина, парекх -
Подготовка тепловой системы Жилой Дома к отопительному сезону 750,00
Подготовка тепловой системы Гаражей, маг, парекх к отопительному сезону 750,00
Газовое обслуживание 280,00
Поверка счетчиков Жилой дом 680,00
Поверка счетчиков гаражей, магазина, парекх 680,00
Поверка лифта 115,00
Электричество общее 1 665,00
Электричество лифт 166,50
Электрик 1 400,00
Монтажник СТС и О 1 400,00
Уборщица 4 900,00
Дворник+доплата за зиму 6 070,00
Бухгалтер 3 220,00
Паспортист 280,00
ЗП председателя 7 700,00
Инвентарь, банковское обслуживание (2% от ФОТ) 499,40
Итого затраты на сумму: 37 548,90 при эксплуатируемой площади=3900кв.м.
ЗП-указана с налогами ЕСН

Рядом стоят:
- панелька типовая, 2600кв.м. 1подъез 10 этажей, затраты около 39000руб
- кирпичный не типовой 12 кв, у них около 34000руб

Средняя зп в нашем городе 12тр.

3. Влиять на цены можите соберите внеочередное собрание и вынесете решение
3.1. раскрыть секретную смету на обозрение...,
3.2. установить реальный ЗП работникам
3.3. заключить договора на выгодных для вас условиях (на собрание лучше всего иметь уже полученные договора для подписания с ценами)

Самое главное чем больше кв.м. в доме тем дешевле обслуживание
Да и за теплоноситель гаражи и магазины платят по отдельным счетчикам: по жилым 11,7руб/кв.м; гаражи 17 руб/кв.м; магазин 10,5руб/кв.м.
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: УК, навязанная застройщиком

Сообщение old_forum » 29 сен 2015, 18:33

Sima02, спасибо большое за ответ!
Осталось непонятым следующее: приведенная Вами в качестве примера смета и общая сумма 37 548,90 при эксплуатируемой площади=3900кв.м... Эта сумма (37 548,90) взимается за 1 кв.м. эксплуатируемой площади за год? или все-таки за месяц? т.е. это получается порядка 9.63 руб/м2/месяц, так? или ...?

Ну а у нас чем дальше - тем любопытственнее...
Сегодня общалась с нашим управляющим, выяснилось, что:
ТСЖ, при отсутствии у кого-либо из дольщиков права собственности уже создано! еще летом прошлого года... создано некоей "инициативной группой" из числа "будущих собственников"... Как такой казус может пройти все юридические условности - непонятно... И никого из будущих жильцов не звали ни на какие собрания и ни о чем не оповещали... Однако, в уставе этого ТСЖ есть пункт, который гласит, что стать членом ТСЖ можно подав заявление и получив перед этим право собственности Как оно тогда вообще могло быть создано???
На прямые вопросы "кто конкретно является на данный момент членом ТСЖ?" внятно ответить не могут и вяло отсылают к гендиректору фирмы-застройщика.
Еще один интересный ньюанс: договор на тех. обслуживание дома, по которому с 1.01.08 с одного квадратного метра эксплуатируемой площади взимается плата порядка 23,5 р/м2/в месяц (только за тех.обслуживание!!! помимо всяких прочих "удовольствий") у этого ТСЖ заключен с фирмой, состоящей в "близких родственных" отношениях с нашим застройщиком, это факт. Соответственно, за общую эксплуатируемую площадь дома, которая составляет порядка 11тыс 300 кв.м., эта техобслуживающая организация выставляет ежемесячно счет на 293 000 руб! И это счета за "предполагаемые услуги"... т.е. очевидно, что КАЖДЫЙ день не будут чистить вентилляционные шахты, проверять всякие сальники, проверять состояние водяного отопления, насосов и проч.и проч...

Т,е. какие могут быть дальнейшие шаги?
1. Как вариант, смириться с фактом существования каким-то (имхо) извращенным образом зарегестрированным ТСЖ и а) попытаться туда вступить; б) заключать договор с этим ТСЖ на предоставляемые услуги - хоть бы для морального удовлетворения, что ли... ))))
2. Обращаться к юристам и ... что? тут уже возникает растерянность... с юристами (они милые и словоохотливые люди ) можно общаться долго и приятно (за свои,есссно, деньги), но что на выходе? обращение в суд? прессинг застройщика или псевдо-ТСЖ по-поводу того что они нарушают вроде бы как ЖК РФ?
Больше всего на данный момент озлобляет в детализации счета за квартплату - это счет за техобслуживание в месяц (23,5 р/м2) и услуги ЧОП (19 р/м2)

Так что пока пытаемся разбираться, как действовать дальше и как и за что платить... Короче, ...to pay or not to pay?...
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: УК, навязанная застройщиком

Сообщение old_forum » 29 сен 2015, 18:33

простите забыл указать, пример сметы на месяц (на год нереально составить, если честно каждый месяц (+-1000) это я про зиму, летом проще)

про сосздание ТСЖ, это допускалось но до середины 2006 года (у нас в Области), потом запретили (наше ТСЖ создано 1из собст, который на момент регистр тоже не получил св-ва и вообще у нас ТСЖ создано за 2 мес до сдачи дома. Дом то надо комуто на баланс вешать, т.е. сети!)! из-за вот таких нюансов как у Вас и у нас они меня и сподвигли быть председателем.

По нынешнему законодат, все члены ТСЖ должны быть вписаны в реест сособственников ТСЖ (нужно запросить выписку из ЕГР), в соседней панельке тсж создано в апр.2006 года, там все сособственники вписаны в реестр (если кто съезжает из дома его выписывают, новых вписывают)

1. У вас нет ПРАВ, у вас просто договор о долевом стр.
1.1. Значит получить св-во как минимум 3 сособственникам, сосбрать даже этими 3мя собрание и вынести решение о расторжении.
1.2. расторгнуть договор
2. Признать созданное ТСЖ в незакона, т.к. оно создано с нарушениями ФЗ РФ. Но опять п.1. сначала
3. Все требования и заявления о предоставл доков, некач выполнен работ в ПИСЬМЕННОм виде и под подпись в УК или заказным письмом с уведомлением! Проще будет на суде доказать что они бабло просто рубили без отработки
4. Кстати для заключения договоров нужно как минимум собрать членов правления (мин 3 человека)! А кто ими является, правильно владельцы помещений с оформл св-вами! т.е. все заключенные договора на данный момент внезакона, что онпять вам наруку.
5. Требуейте показать смету, технический паспорт дома, договора с приложениями где указаны виды работ
6. Узнаете сколько тепловых узлов у Вас в доме, основные затраты на это, все остальное ерунда (у нас промывка 1узла 10тр,+каждый месяц 1500,+4тр в год на повышение квалификаци для допуска к ТУ. У нас вот это почти 2 рубля с кв.м./мес)
7. В каком городе Вы хоть живете? Если в стране под названием Москва вообщемто ничего удивительного, там ЗП председателя и бухгалтера вероятно заложена. т.к. 11тыс кв.м. это круто по 23,5 это очень перебор...

8. По поводу сроков, я год с застройщиком судился , 30 января 08 отбил 300кв.м. тех этажа, чердака и подвала. Вот терпение и настойчивость и самое главное больше вопросов задавайте, они начнут путаться и ошибаться!

PS про теплоноситель (если у вас не на газу, то...): у нас как выяснилось, дом построен халявно, в вопросе тепло потерь, теряем много (каждый год прирост 20%, увеличение потребления теплоносителя). Так вот на наши харомы средняя цена с кв.м. за мес 2007года вышло 13,66 (т.е. 8 мес по 13,66). И прошу заметить нет понятия горячая вода! Есть теплоноситель который греет воду и идет на отопление! т.е. у нас платежи только за воду и подогрев (воды и отопление). Средняя установленная цена за теплоноситель на 2008 год 15,92 с кв.м./мес (на 8 мес) это тепло греет около все кроме магазина и гаражей! У нас в городе 1Гкалл стоит 591 руб с НДС, а у Вас??
Да и вам понадобятся всякие законы РФ которые регулирует взаимоотношения в ЖКХ. Прочтите их, перед тем как задавать УК вопросы. После прочтения у вас вопросов станет еще больше ., тамже найдете названия организаций в которые надо жаловаться, останеться только найти их адреса в вашем городе.

по поводу ЗП ну смотря какие у Вас ЗП в ЖКХ, например дворник бы работал только бы на нас за такую ЗП (15тр), уборщица тоже (10,5тр), ну электрику тут делать на самом деле ничего не нужно просто нужны его корочки чтоб допуск был (2тр-за предоставление корочек достаточно ), с сантехником сложней нужно точное кол тепловых узлов а так ему там тоже особо нечего делать 2 раза в месяц проверить вентили 1раз в год спустить воздух из системы после ее запуска, ну вот с паспортистом у вас посложней но решаемо (много народу)..., бухгалтеру тут халява, налогов нет только ЕСН. Мой бухгалтер ведет порядка 10 ТСЖ делайте выводы, кстати онаже паспортист... (при условии что есть основное место работы)
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: УК, навязанная застройщиком

Сообщение old_forum » 29 сен 2015, 18:34

Забыл спросить а чего тянем то с получение св-ва? на это уходит всего неделя!

Без св-в на сосбвтенность туго, можно придти к непосредственному управлению. Но тут очень много подводных камней. Хорошо что зима должна кончиться, летом проще все это делать (я выгонял УК летом). С МУП "тепоэнергия" сложно говорить зимой у них рубильник.

У меня на баланс с 12.2005 года не принят дом досих пор, почему читайте тут

Вернуться в «Управляющие компании, ДЕЗы»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость







 →  Непосредственное управление
 →  Управляющая компания
 →  ТСЖ




 →  Красивые подъезды
 →  Видеоролики об отоплении
 →  Благоустройство придомовой территории




 →  Ремонт и обслуживание
 →  Ресурсоснабжение
 →  Ресурсосбережение
 →  Энергосбережение
 →  Товары и услуги
 →  Специализированное ПО
 →  Разное (статьи о ЖКХ)




 →  Тарифы в ЖКХ
 →  Оплата ЖКУ
 →  Ремонт на этаже




 →  Каталог компаний
 →  ЖКХ на карте
 →  Каталог товаров
 →  Каталог услуг
 →  Доска объявлений
 →  Работа в ЖКХ
 →  Юридическая консультация
 →  Форум






 →  Новости ЖКХ
 →  Решение проблем в ЖКХ
 →  Образцы исков и жалоб
 →  Порталы в помощь
 →  Органы гос. власти
 →  Жилищный кодекс
 →  Издания о ЖКХ
 →  Анонсы изданий
 →  Семинары
 →  Выставки




Яндекс.Метрика

      Rambler's Top100