Управление многоквартирными домами в Латвии

Энергоснабжение и содержание МКД в зарубежных странах
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:26

Добрый день, уважаемые форумчане!
Я работаю в сфере управления многоквартирными жилыми домами с 2003 года в Латвии. Могу поделиться своим опытом и знаниями.
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:27

1. Учет ресурсов: квартирный и общедомовой, если последний существует. Узлы учета тепловой энергии.
2. Капитальный ремонт. Финансирование.
3. Санитарное содержание многоквартирных домов. Я, например, слышал, что в Риге жители отказываются от услуг дворников и убирают подъезды и придомовую территорию сами. Правда ли это? Правда ли, что Рижане перестали мочиться в подъездах и гадить в лифтах?
4. Организация и структура жилищно-коммунального хозяйства в Латвии.
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:27

Речь пойдет о домах со 100% приватизированными квартирными собственностями, т.е. дом и участок земли, относящийся к этому дому, полностью распределен на квартирные (сюда же относятся и нежилые помещения) собственности. Начну с того, квартирной собственностью в многоквартирном доме, в котором квартиры принадлежат нескольким собственникам, является отдельная собственность каждого собственника вместе с соответствующей идеальной частью общей собственности (лестничные клетки, подвалы, чердаки и т.д.).
В Риге существуют как муниципальные и частные домоуправления, т.е. фирмы, которые заключают с жильцами договора на обслуживание дома, а также и товарищества собственников квартир. По новому законодательству, во всех трех случаях высший орган управления домом – собрание собственников квартир, на котором могут решаться все вопросы, относящиеся к дому, напр. о капитальном ремонте и т.д.
Все расходы по содержанию дома оплачивают владельцы квартир пропорционально размеру своей квартирной собственности, а также рассчитываются за полученные коммунальные услуги независимо от того, является ли собственник квартиры участником товарищества, образованного для управления находящейся в общей собственности частью дома и ведения ее хозяйства, и от того, заключил ли он или не заключил соответствующий договор. Для принятия решения о переходе из муниципального домоуправления к фирме, или решение о создании товарищества жильцов необходимо, чтобы на собрании проголосовал 51% собственников, остальные жильцы подчиняются этому решению.
На этом же собрании утверждается смета по содержанию/обслуживанию здания, которая включает в себя расходы на уборщицу: обязательная уборка лестничной клетки 1 раз в неделю; расходы на дворника: напр.зимой, снежный слой на дорожках не должен превышать 4 см более в течении суток; бухгалтер; управляющий (инженер)- обслуживание инженерных коммуникаций: расходы на текущий/капитальный ремонт; коммунальные расходы: отопление, вывоз мусора, вода (по индивидуальным счетчикам)и т.д. Коммунальные расходы распределяются в соответствии с принятой Кабмином методикой или, в соответствии с методикой, принятой на собрании, напр. вывоз мусора в соответствии с количеством проживающих в квартире, или по-квартирно или по площади квартиры.
Капитальный/текущий ремонт оплачивают владельцы квартир, государство не финансирует. Можно взять кредит в коммерческом банке, на утепление или реновацию здания. Соответствующее решение принимается на общем собрании жильцов.
Ежегодно, обслуживающая организация предоставляет владельцам отчет о расходах по содержанию дома, в том числе и расходах на мелкие ремонты т.д. Отчитывается за каждый потраченный лат. По каждому дому ведется т.н. «домовая книга», в которой отражается бухгалтерия, инвентаризационный план дома, регистр владельцев квартир/ жильцов, сметы работ, технический паспорт здания и т.д. Каждый владелец вправе потребовать в любое время отчет о расходах по содержанию дома и распределении коммунальных расходов между собственниками квартир, о дебиторской/кредиторской задолженности дома.
По вопросу уборки самими жильцами: по моей практике, не встречалось. За плохое содержание дома, законодательством предусмотрены большие штрафы. Если собственник дома или обслуживающая организация, например, не убирает мусор или не расчищает снег, то штраф с юридического лица может достигать до 60 000 руб. А ответственность, если кто-то из жильцов сломает руку, при падении от наледи на дорожке около дома? Поэтому на уборке лучше не экономить, тем более это статья расходов равна 30% платы за обслуживание. В лифтах и везде конечно, гадят, но обслуживающая организация может вызвать муниципальную полицию, а та, в свою очередь, наложит штраф. В последнее время, за курение в подъезде, или в 10 м от него тоже штрафуют - 3000руб. Опять же, этот вопрос можно обсудить на собрании, и принять свои штрафы, соответственно, в случае нарушения составить акт и включить этот «штраф» в текущий счет квартиры «нарушителя». Конечно, квартира «нарушитель» может и не оплачивать, но как профилактическая и устрашающая мера, частично, но подействует.
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:27

В общих чертах похоже на наше ЖКХ, но и отличия присутствуют. Домовая книга, например, в нашем жилищном законодательстве отсутствует напроч.
Вообще жилищно-коммунальное хозяйство более похоже на Российское, чем на Германское, с которым я немножко знаком.
В Латвии тоже имела место бесплатная приватизация жилья?
Скажете, Ivanek, каков процент банковской ставки по кредитам на капитальные ремонты дома?
Ревизионная комиссия дома жилищным законодательством Латвии предусмотрена?
Собрания собственников дома действительно проводятся в той или иной форме, или товарищества собственников - химера образованная недобросовестным застройщиком или ловчилами из муниципальных структур?
Собрания собственников, как правило, посещаются собственниками или это профанация вроде нашей. Собственники гражданами становятся в ТСЖ или нет? Менталитет собственников как-то изменился?
Рынок жилищных услуг у вас сложился? Реальная конкуренция обслуживающих организаций уже есть?
Каковы размеры штрафов (за курение, например), который коллектив собственников может принять на собрании?
Сколь-нибудь серьёзные частные инвестиции в область коммунального хозяйства появились?
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:27

Отвечу на несколько вопросов, на остальные по-позже. Собрание собственников - главный инструмент в решении каких-либо вопросов дома. Сейчас процедура принятия решений очень упростилась, например, собственник может оформить письменную доверенность, даже нотариально не заверенную, на другое лицо для присутствия на собрании, второй момент: можно принять на собрании, что следующие решения проводятся в форме письменного опроса - по владельцам квартир рассылаются вопросы, их обоснование, дается время для ответа. Для каких-либо судебных разбирательств - решение собрания- 100% успеха. С удорожанием услуг, в том числе, коммунальных, появился реальный интерес собственникам к собраниям-ведь главная тема - экономия и сокращение расходов. Конкуренция на рынке фирм очень велика, если 2 года назад гос.д/у способствовали, чтобы у них забрали дома в частное д/у, то сейчас, этот процесс остановился. По стоимости предоставляемых услуг,гос.д/у и частные практически не отличаются. Частные больше "нянчатся" с жильцами.
На собрании можно принять любое решение, но нужно определенное кол-во голосов, мин.51% от собственностей.
о коммунальщикам ситуация такая, что еще в начале 2000 года были проведены массовые реконструкции теплоузлов каждого дома, и практически, в каждом установлен свой индивидуальный счетчик, главный по дому или представитель д/у может регулировать температуру воды или отопления. Кстати, решение о начале отопительного сезона тоже принимается на собрании, если нет такого решения, то по старым нормам. По Риге, средняя цена за отопления = 65руб/м2.
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:27

Нет, Ivanek, я имел в виду: сами собственники помещений реально и заинтересованно участвуют в собраниях собственников или нет?
Ведь сами наши жилищные законодательства похожи, но наши товарищества собственников жилья часто бывают фальсифицированными, и, разумеется голосования по принимаемым решениям тоже фактически подложными.
Главную причину этого явления я вижу в том, что население многоквартирных домов не воспринимает своего соседа, своего согражданина, как человека с которым он неразрывно связан общими интересами. Почти полное отсутствие чувства личной, персональной ответственности за свой выбор и последствия этого выбора.
В Латвии менталитет изменился? Ваши ТСЖ полноценными коллективами собственников становятся?
Отопление в Ваших домах дороже, чем, например, в С.-Петербурге.
Индивидуальные тепловые пункты реконструировались и устанавливались узлы учета тепловой энергии за счет государственных средств или за счет личных средств собственников помещений?
Модульные домовые и квартальные котельные строятся? Как много?
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:27

Вы забыли еще менталитет Латышей и Русских. Все совершенно разное. И то что в Латвии работает, в Москве будет идти очень плохо..
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:28

Нет, в Риге латыши составляют не более половины населения, насколько я знаю. Остальные - русские и прочие чучмеки.
Интересно, какого процента европейского населения достаточно, чтобы общество становилось гражданским, а чучмеки приемлемыми людьми. Сколько времени совместного проживания это требует.
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:28

Как мне кажется ЖКХ, это лучший вариант, жаль только им заниматься ни кто не желает, все хотят денег и не малых и именно по этой причине это направление убыточное. Хотя частник и делает все лучше, но тех денег что берет хватило бы на обустройство не только одного дома, который платит, а целого района.
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:28

Интересно, какого процента европейского населения достаточно, чтобы общество становилось гражданским, а чучмеки приемлемыми людьми. Сколько времени совместного проживания это требует.

Мне кажется всегда будут дураки и умные, и дуракам будет скучно и они будут лезть к умным, а умных будет тошнить от дураков и они будут от них отстраняться.. Закон жизни. Если дураков одних собрать да они же поубивают друг друга:)) А так вроде бы как в прослойке и живы:))
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:28

А с чего вы ставите европейцев как эталон? Вовсе они не такие паеньки как кажется. Хамов там больше даже чем в России, так что не стоит думать что наша система ЖКХ хуже европейской.
Аватар пользователя
old_forum
Сообщений: 1932
Зарегистрирован: 23 сен 2015, 10:56
Откуда: Москва

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение old_forum » 27 сен 2015, 20:28

Как мне кажется в многоквартирном доме живут лентяи. Они запечатаются в своих бетонных коморках и ни чего не хотят делать. Им бы только жек, да еще и не платить за газ и электричество, то и есть рай в их понимании :) )
Аватар пользователя
Cuphead
Сообщений: 20
Зарегистрирован: 06 окт 2017, 16:34

Re: Управление многоквартирными домами в Латвии

Сообщение Cuphead » 10 окт 2017, 18:39

Спасибо за информацию. Думаю данный опыт вам не помешал :)

Вернуться в «ЖКХ за рубежом»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость







 →  Непосредственное управление
 →  Управляющая компания
 →  ТСЖ




 →  Красивые подъезды
 →  Видеоролики об отоплении
 →  Благоустройство придомовой территории




 →  Ремонт и обслуживание
 →  Ресурсоснабжение
 →  Ресурсосбережение
 →  Энергосбережение
 →  Товары и услуги
 →  Специализированное ПО
 →  Разное (статьи о ЖКХ)




 →  Тарифы в ЖКХ
 →  Оплата ЖКУ
 →  Ремонт на этаже




 →  Каталог компаний
 →  ЖКХ на карте
 →  Каталог товаров
 →  Каталог услуг
 →  Доска объявлений
 →  Работа в ЖКХ
 →  Юридическая консультация
 →  Форум






 →  Новости ЖКХ
 →  Решение проблем в ЖКХ
 →  Образцы исков и жалоб
 →  Порталы в помощь
 →  Органы гос. власти
 →  Жилищный кодекс
 →  Издания о ЖКХ
 →  Анонсы изданий
 →  Семинары
 →  Выставки




Яндекс.Метрика

      Rambler's Top100   
cron