Помещения свободного назначения стали востребованными у арендаторов

В прошлом году помещения свободного назначения стали одним из наиболее востребованных форматов коммерческой недвижимости для покупки и аренды. Такие помещения часто расположены на первых этажах жилых зданий, имеют собственный вход, подходят для развития самого разного бизнеса от салонов красоты до складов маркетплейсов. Подобный формат гибко реагирует на меняющуюся экономическую обстановку: такие площади либо быстро меняют арендаторов, либо действующий арендатор переоборудует их под свои новые задачи.

Базовое преимущество

Помещение свободного назначения (ПСН) не имеет специализации, подходит под разные задачи арендатора. Универсальность — базовое преимущество, поскольку менять его назначение можно без изменений в документации. К объектам целевого назначения предъявляются жесткие требования и арендатор ограничен в их использовании. В случае с помещениями свободного назначения многое зависит от локации и площади. Например, малый бизнес интересуется небольшими помещениями в местах с высоким трафиком. Такой вариант подойдет для запуска пекарни или кафе, пункта выдачи. Для организации склада важна транспортная доступность, наличие подъезда для автомобилей разной тоннажности. Допускается совмещать разные виды деятельности, например, склад и торговлю, производство и магазин.

Склад на базе ПСН

Ускоренное развитие онлайн-ритейла меняет рынок коммерческой недвижимости и формирует спрос на склады. Крупные игроки предпочитают строить или арендовать большие склады, малый бизнес пытается развиваться на небольших складских площадях, часто используя для этих целей именно помещения свободного назначения. Если такое помещение находится в густонаселённом районе, то преимуществом становится непосредственная близость к потребителю.

Для размещения продукции на складе чаще всего используют стеллажи: потолочные для штучного хранения, паллетные — для хранения на поддонах, консольные — для хранения грузов нестандартных размеров. Стеллажи располагают таким образом, чтобы складская техника могла свободно перемещаться в проходах. Для перемещения грузов внутри небольшого склада достаточно нескольких гидравлических тележек. Подъем груза на поддонах на стеллаж обеспечит штабелер. Если за смену через склад проходит менее 30 паллет, то подойдет гидравлический штабелер, если больше — электрический. Мини-штабелер с платформой подходит для работы с грузом в контейнерах, коробках.

Финансовые издержки

Важным фактором при выборе помещения свободного назначения под склад является стоимость аренды. В среднем по стране стоимость аренды складов в два раза ниже цены на ПСН. При этом складские помещения в черте города — редкость, в то время как подобрать помещение свободного назначения не составит труда. Цена аренды определяется местом, площадью (ставка для малой площади выше, чем для большой), классом недвижимости (минимальная для класса D). 

Что касается покупки, то здесь разница в цене еще более существенная. Если квадратный метр складской недвижимости стоит в среднем 11 тыс. рублей, то за помещение свободного назначения просят почти 60 тыс. рублей за квадратный метр. Когда помещение находится в собственности, возможностей по его переоборудованию больше.

Дополнительные вложения

Кроме трат на стеллажи и складскую технику при организации склада придется предусмотреть вентиляцию, противопожарную сигнализацию, охранную сигнализацию и видеонаблюдение, оборудовать зону для размещения персонала. За исправность систем водоснабжения, отопления, освещения несет ответственность арендодатель.