О необходимости заключения договоров на управление и обслуживание современных многоквартирных домов ведутся непрерывные споры. Было одно время, когда население страны наспех заключало договора, не глядя и не вчитываясь в их суть, включаясь в массовое движение по вступлению в различные компании, осуществляющие управление домами. Когда ажиотаж немного спал, люди решили вникнуть в условия договоров и предъявить свои права, потому что обещанного от управляющих компаний благополучия, благосостояния и максимального комфорта жильцы не дождались, улучшения условий проживания в доме вообще не произошло. Во время кампании по вступлению в ТСЖ или другие компании людей часто посещали представители будущей управляющей компании, выслушивали и старательно подробно записывали жалобы и пожелания. теперь от их визитов не осталось и следа, остались только бумаги и квитанции, которые приходят точно в срок. И что иногда самое удивительное, в квитанциях постоянно изменяется сумма оплаты коммунальных услуг в большую сторону. Все жильцы дома, с гордостью называвшие себя собственниками жилья, начали возмущаться и понимать, что в панике и суете, поддерживая общественность, обрекли себя на всю дальнейшую жизнь платить за несуществующие услуги. Вот здесь и наступают времена исковых заявлений в судебные инстанции, перечитываются статьи Жилищного Кодекса, принимаются решения о выходе из одной управляющей компании и вступлении в другую. В конце концов образовалась проблема, которая коснулась не отдельного ТСЖ или даже отдельного города, а всего государства.
Начинаются все претензии примерно одинаково: не выполняются условия заключенного договора. Именно договор занимает в отношениях между собственниками жилья и и управляющей компании главенствующее место. Только, как показала печальная практика, составить договор правильно удается далеко не всем. К примеру, возьмем дом, в котором имеется две сотни квартир. Здесь нереальной является задача по заключению договоров с каждым собственником жилья в этом доме. Причины на это вполне понятны и объективны. С другой стороны, согласно указаниям Жилищного Кодекса, договор можно заключить при тех условиях. которые были определены участниками общего собрания. В общем, везде одни условия, сколько их всего,– подсчитать сложно.
Итак, что же должно обязательно присутствовать в договоре? Прежде всего, договор заключается на основании его предмета. Предметом договора выступает обслуживание и надлежащее содержание собственности многоквартирного дома. Ведь именно для этого и вступает дом в ТСЖ, чтобы доверить кому-то ответственному содержание дома и имущества. Обязательными являются те пункты, в которых указываются платежи и взносы, расчет которых производится на основании составленной в начале сметы. Кстати. Смета может изменяться только в отдельных своих статьях, но общая сумма должна оставаться такой, которая была утверждена.
В договоре обязательно прописываются список собственников жилья в доме с адресами, информация о владении ими придомовыми территориями, акты о техническом состоянии помещений и территорий около домов.
Собственно, все договоры можно условно поделить на две группы. К первой относятся договоры на проведение обслуживания, а ко второй – на осуществление управления. Главным отличием является между этими договорами то, что в первом случае компания берет на себя обязательства обеспечить жильцов коммунальными услугами, а во втором – получает полное и практически неограниченное право принимать решения о распоряжении денежными средствами.
Сложность при заключении договоров в некоторых случаях состоит в том, что компании, которые занимаются поставками коммунальных услуг и в принципе являются монополистическими структурами, отказываются передавать право на перепродажу своих услуг управляющим компаниям, в частности ТСЖ. Они считают, и это вполне законно и правильно, что могут сами заниматься прямыми расчетами с потребителями. Для потребителя также не очень выгодно, когда управляющая компания повышает цены на перепродаваемые услуги, им нет смысла платить больше за то, что может обходиться по более низкой цене. Это, по сути, является частным предпринимательством, потому что предусмотрено повышение цен с целью получения прибыли. А прибыль никак не связана с деятельностью ТСЖ, это противоречит ее уставу. Единственное, что допустимо в сфере ЖКХ в деятельности ТСЖ, - это получение средств от какого-либо вида деятельности с целью перенаправления их на нужды дома и его ремонтные работы.
Что касается заключения договоров между ТСЖ и управляющей компанией, то это вообще нецелесообразно и бессмысленно. Такие договора сразу обречены на конфликты и споры, потому что четкого распределения обязанностей между этими двумя структурами никто не может сделать.
|
