|
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческое объединение владельцев жилплощади в многоквартирных домах или собственников соседних участков с жилыми домами, коттеджами. Порядок создания и сама деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом РФ и Законом «О товариществах собственников жилья». Судебные споры по гражданским делам с участием ТСЖ ведутся вокруг требований признать недействительным сам факт основания ТСЖ, его ликвидацию или отдельные решения, принятые общим собранием товарищества.
Оспаривание решений общего собрания
Проведенный специалистами анализ 15 постановлений кассационных и 1 надзорной инстанций Москвы за 2009-2010 годы показал: решение общего собрания собственников может быть успешно оспорено в судебном порядке. Основанием для признания такого решения недействительным может стать нарушение процедурных вопросов:
- отсутствие кворума – достаточного для принятия решения числа участников собрания;
- нарушение порядка уведомления о собрании;
- нарушение порядка проведения собраний;
- нарушение порядка подсчета голосов;
- нарушение формы проведения собрания.
Например, заочное голосование – весомый повод, чтобы оспорить решение собрания ТСЖ в зале суда. Если имело место такое грубое нарушение формы проведения собраний, вердикт с высокой долей вероятности будет вынесен в пользу истца. Так, Бабушкинский районный суд удовлетворил исковые требования к ТСЖ «Таймырская» на основании того, что общее годовое собрание проводилось в форме заочного голосования, а значит, его решение не может быть законным. Попытки оспорить этот вердикт успехом не увенчались, поскольку заочная форма голосования идет вразрез с Жилищным кодексом РФ и положениями самого Устава ТСЖ. На юридическую консультацию иногда приходят недовольные члены ТСЖ, неуверенные в том, что иск может быть решен в их пользу, поскольку Устав допускает разночтения, и некоторые его формулировки играют на руку общему собранию. В таких ситуациях можно посоветовать одно: обращайтесь к Жилищному кодексу и соответствующему Закону. Если какие-то пункты Устава противоречат этим документам, они будут признаны недействительными.
Можно привести еще один пример успешного исхода дела в пользу истца, которым выступал один из членов ТСЖ: решение Фрунзенского суда города Владимира, вынесенное в 2010 году. В суд обратился один из участников ТСЖ «Песочная» с требованием признать недействительным решение общего собрания о выборе способа управления домом, а также переизбрание правления товарищества. Решающим аргументом в пользу истца стало отсутствие кворума – ответчику не было известно точное количество собственников, принимавших участие в собрании. Кроме того, все владельцы жилья не были уведомлены о собрании в предусмотренной законом форме. А раз решения, принятые на собрании, были незаконными, значит, не была законной и смена председателя ТСЖ.
Право обжалования в суде решений общего собрания
Рассматривая иски, обжалующие решения собраний ТСЖ, суд сначала определяет, имеет ли истец права и основания не соглашаться с принятым решением? Так, в 2010 году Басманный районный суд отказал в удовлетворении иска к ТСЖ «Посланников 3/5». Истец настаивал, что утвержденные сметы доходов и расходов незаконны, равно как незаконны согласованные траты на услуги охраны и ремонта общего имущества. Однако суд не обнаружил ни нарушений в процедуре собрания, ни нарушений компетенции членов ТСЖ. Устав товарищества, на который ориентировался ответчик, полностью соответствовал букве закона. Чтобы иметь право обратиться за судебной защитой и требовать признания незаконными решений общего собрания ТСЖ, нужно:
- Иметь титул собственника на момент проведения общего собрания
- Доказать нарушение собственных законных прав и интересов решением собрания
- Подать иск в течение 6 месяцев после вынесения соответствующего решения
При несоблюдении одного из этих условий вам будет отказано в удовлетворении иска, даже если в общем ваше требование является справедливым. Районный суд Владимира рассматривал иск нескольких собственников к ТСЖ «Патриаршие сады». К товариществу был предъявлен целый ворох претензий: и заключение экономически невыгодных договоров, и нарушение норм законодательства. Но все требования остались без ответа по той единственной причине, что на момент принятия оспариваемых решений истцы не являлись собственниками помещений в многоквартирном доме, входящем в товарищество.
В другом случае срок обращения в суд был пропущен истцом без уважительных причин: Владимирский областной суд рассматривал иск о признании незаконным решения собрания членов товарищества «Верхняя Дуброва 33» – истцу за 3 года до подачи обращения в государственные органы было известно об исходе этого собрания, но обратиться к представителям закона он почему-то решил с большой задержкой. Поэтому иск остался без удовлетворения.
Анализ судебной практики позволил сформулировать еще одно важное требование, соблюдение которого необходимо, чтобы суд принял дело к рассмотрению: голос собственника на собрании не мог повлиять на принятое решение, в противном случае государственные инстанции могут отказаться от вмешательства в дела товарищества.
Создание и ликвидация ТСЖ
По количеству обращений в официальные инстанции споры, завязанные на принятых решениях собраний товарищества, являются безусловными лидерами. С ними юристам приходится часто иметь дело. Другая категория исков – признание незаконными создание или ликвидацию ТСЖ. Рассматривая такие дела, суды буквально трактуют законы и уставы товариществ, ориентируются на фактические обстоятельства дела. Во внимание принимается не только волеизъявление собственников жилья, но также последствия решения, принятого в зале суда.
Например, тверское ТСЖ «Заволжье» было создано решением большинства собственников недвижимости в многоквартирном доме, что подтверждается соответствующим протоколом. Признать незаконным создание товарищества, не признавая незаконным протокол первого общего собрания, невозможно. Жильцы сами выбрали способ управления домом, поэтому иск, который предъявила жилищная инспекция, остался без удовлетворения. Чтобы избежать трудностей в будущем, настоятельно рекомендуем грамотно оформлять все документы, связанные с учреждением товарищества.
Споры вокруг общего имущества
Как и всегда, когда дело касается имущественных вопросов, многие судебные иски затрагивают распоряжения общим имуществом, его эксплуатацию и обслуживание. Эти споры могут касаться использования земли, на которой размещается многоквартирное здание, наличия коммерческих или самовольных построек. Например, ТСЖ могут подать в суд на арендаторов нежилых помещений, если те производят самовольную застройку: оборудуют подъезды, сооружают арки, столбы, ступеньки. Чтобы не возникало разногласий в зале суда, любые изменения архитектуры арендуемого у ТСЖ помещения должны проходить процедуру официального согласования. Это не означает, что без соответствующего согласования суд непременно вынесет вердикт в пользу ТСЖ – такие иски часто удовлетворяются частично. Ответчика могут обязать убрать некоторые сооружения, но добиться финансовой компенсации в пользу товарищества намного сложнее.
Общества с ограниченной ответственностью, оформляя договор долгосрочной аренды нежилых помещений у ТСЖ, берут на себя долю расходов за ремонт общего имущества и оплату коммунальных услуг. Доля ООО в расходах в таких случаях пропорциональна доле арендуемого помещения. Чтобы призвать компанию к ответу в случае неуплаты оговоренных расходов, ТСЖ нужно доказать факт выполнения ремонтных работ и предоставить расчет стоимости коммунальных услуг. Единственный способ ООО оспорить такое требование – доказать в свою очередь, что в расчетах товарищества допущена ошибка, но это непросто, если документы оформлены по всем правилам.
|
