За годы приватизации жилищного фонда в России, возникла ситуация, при которой практически все многоквартирные дома в населенных пунктах находятся в собственности нескольких лиц – собственников помещений. Согласно ст.210 Гражданского кодекса РФ собственники не только имеют право, но и обязаны содержать свою недвижимость. Таким образом, реальная передача собственникам прав и обязанностей по управлению жилищным фондом является одной из важнейших задач реформы жилищной политики в России. Одним из эффективных способов организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений, согласно Постановления Правительства РФ от 17.11.2001 N 797 «О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы», является создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума). Преимуществами создания ТСЖ для собственников квартир являются: - Возможность контроля использования средств, собираемых на техническое обслуживание;
- Обеспечение выполнения устанавливаемых домовладельцами внутренних правил;
- Возможность заключать договоры без посредников, на содержание и ремонт дома по более выгодной цене с той организацией, которая будет предоставлять услуги, а не просто взимать плату;
- Возможность совместно, а не в одиночку защищать свои интересы;
- Возможность сохранить и даже увеличить стоимость квартиры за счет большего контроля со стороны жильцов за содержанием своего дома;
- Взять в собственность общее имущество (такие объекты как подвал и др.) для того, чтобы использовать его по своему усмотрению, в том числе с целью извлечения прибыли и покрытия за счет её текущих расходов;
- Возможность стать настоящим хозяином своего дома.
На сегодняшний день в городе Тюмени проведены, а также реализуются проекты, создающие благоприятные условия для организации объединений собственников жилья, в том числе: - произведена передача муниципального жилищного фонда от «Управляющих компаний» муниципальному учреждению «Тюменское городское имущественное казначейство», одной из основных функциональных обязанностей которого является стимулирование создания ТСЖ на муниципальном жилищном фонде;
- создано ОАО «Тюменский РИЦ», которым уже сегодня производится начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и рассылка извещений населению, а также выполняются функции паспортного стола. ТСЖ при желании может воспользоваться услугами ОАО «Тюменский РИЦ» на договорной основе;
- идет работа по созданию системы персонифицированных социальных лицевых счетов, на которые будут перечисляться денежные средства в оплату льгот и субсидий, непосредственно гражданам, а не через посредников в виде обслуживающих организаций. Тем самым ТСЖ будет освобождено от необходимости, оформлять оплату льгот и субсидий через муниципалитет.
Все указанные выше мероприятия создают лишь объективные условия для создания ТСЖ, но без решения главной проблемы - регистрации кондоминиумов, процесс становления ТСЖ как формы управления кондоминиумом, будет невозможен. Согласно ст.14 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья”, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. Длительное время регистрация кондоминиумов практически не осуществлялась, в связи с тем, что применение общего порядка государственной регистрации, предусмотренного Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вызывало множество противоречий и делало невозможным доведение процедуры до логического конца. Приказом №152 от 27 июня 2003 года была утверждена «Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» (далее Инструкция). В ней установлен порядок государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в кондоминиуме. Также утверждены особенности внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на принадлежащие домовладельцам помещения в кондоминиуме. Инструкция определила две составляющие регистрации прав в кондоминиуме: 1) регистрация прав на квартиры и нежилые помещения в кондоминиуме; 2) регистрация права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество в кондоминиуме. В соответствии с п.11. Инструкции, для государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в кондоминиуме, представляются: - заявление (заявления) о государственной регистрации;
- документ об оплате государственной регистрации;
- документ, подтверждающий полномочия представителя домовладельцев на осуществление действий по государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев, если заявление (заявления) о государственной регистрации представляется не домовладельцами;
- решение общего собрания домовладельцев о приобретении, строительстве, реконструкции объекта недвижимого имущества;
- документы, устанавливающие наличие (возникновение, переход) права;
- кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера;
- паспорт домовладения;
- решение общего собрания домовладельцев или соглашение домовладельцев об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме, содержащее сведения о домовладельцах и принадлежащих им помещениях (жилых или нежилых), а также долях в праве общей собственности.
Но для того чтобы процедура регистрации общего имущества кондоминиумов на муниципальном жилищном фонде заработала в полной мере, муниципалитет должен стать инициатором проведения общих собраний домовладельцев. На собрании желательно принять решение о наделении представителя муниципалитета полномочиями подавать заявления на государственную регистрацию, а также на изготовление и получение всех документов, необходимых для государственной регистрации. С целью снижения расходов домовладельцев – физических лиц, изготовление документов, а также государственную регистрацию проводить за счет средств местного бюджета. Именно активная позиция муниципалитета позволит, в создавшихся условиях, наиболее безболезненно для населения сдвинуть с мертвой точки процесс регистрации кондоминиумов и создать благоприятную основу для массовой организации товариществ собственников жилья. Виталий Субботин Консалтинговая группа «Лекс»
|