|
|
Обслуживание высотных зданий
|
| Спокойная, налаженная жизнь любого дома во многом зависит от того, насколько умело им управляют. И если с ведением хозяйства в квартире справится любой, то в особняк приглашают домоправителя, а в большое современное здание - управляющую компанию, которая возьмет на себя все заботы, связанные с его бесперебойным функционированием. Что входит в круг обязанностей менеджера по комплексному обслуживанию здания и какова специфика управления высотным домом, рассказывает Ярослав Шувалов.
|
 Ярослав Шувалов
Директор управления недвижимостью международной консалтинговой компании Knigth Frank LLC
|
ПРОДУМЫВАТЬ - И НЕ ПЕРЕДЕЛЫВАТЬ
Понятие девелопмента как процесса, объединяющего проектирование, строительство и эксплуатацию объекта, пришло в нашу жизнь сравнительно недавно. Почему эта форма сегодня становится все более востребованной, особенно применительно к высотному строительству?
Девелопмент позволяет на самых ранних стадиях проектирования рассматривать, насколько эффективно здание со всех точек зрения, и при необходимости корректировать проект. Это гораздо более экономично и целесообразно, чем пытаться что-то изменить (если это еще возможно) в уже построенном доме. Если арендодатель международной или владелец покупает готовое здание, то он консалтинговой практически не имеет возможности влиять на компании его эффективность. Высотное строительство - вещь дорогостоящая, и поэтому здесь вопрос эффективности и экономичности особенно важен - все изменения, которые управляющая компания считает необходимыми, вносятся еще на стадии проектирования.
По такому принципу, к примеру, была организована работа и с компанией Mirax Group, реализующей проект многофункционального комплекса "Федерация" на территории "МоскваСити". Управляющая компания Knight Frank на данном этапе решает широкий круг вопросов: юридические, финансовые, технические и организационные. На сегодняшний день это один из наиболее удачных примеров сотрудничества в сфере управления высотными зданиями в России.
По каким направлениям чаще всего приходится влиять на проект?
Например, в плане энергетической эффективности, хозяйственного обслуживания, соответствия предназначению здания (жилой дом, торговый или деловой центр, гостиница) и требованиям будущих арендаторов, в вопросах входа-выхода людей и направления транспортных потоков.
В последних пунктах корректируется пропускная способность здания или безопасность?
И то, и другое. Вопросам безопасности на стадии проектирования уделяется особое внимание - это важно для управляющего. Можно привести примеры из зарубежного опыта. После трагических событий 11 сентября 2001 года при проектировании высотных зданий в США предусматриваются специальные противовзрывные стены, особенно на тех участках, куда направлялись транспортные потоки, т.е. на погрузочно-разгрузочных платформах. Заранее внести в проект подобные меры безопасности - это и обходится дешевле, и ведет к меньшим человеческим потерям при возникновении различных чрезвычайных ситуаций (например, взрыва).
На что менеджер по комплексному обслуживанию обращает особое внимание, заранее продумывая оснащение высотного здания?
Конечно, главная забота в высотных зданиях - это пожарная безопасность. В случае пожара для менеджера по комплексному обслуживанию важно, во-первых, сохранить людям жизнь, а вовторых, по возможности спасти здание. Большую роль в этом играет своевременная доставка пожарной команды, и поэтому в проект закладываются специализированные пожарные лифты, предназначенные только для доставки пожарной команды в случае чрезвычайной ситуации. В наших интересах и установка самоконтролируемых и самоактивирующихся систем предупреждения и ликвидации пожара.
Эти дорогостоящие системы действительно помогают справиться с огнем или по большей части играют роль успокоительных средств?
Они действительно эффективны и необходимы. А кроме того, чем эти системы дороже и надежнее, тем лучше они сохраняют и нервную систему арендаторов, что тоже немаловажно.
ТРЕЗВЫЙ, ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ
Когда здание уже построено, из каких составляющих складывается управление им?
Их очень много, и каждая из них весьма обширна и включает в себя много компонентов, постараюсь объяснить коротко. В последнее время в России принята практика сдачи объекта без внутренней отделки, и важной составляющей забот менеджера по комплексному обслуживанию на этом этапе является управление отделочными работами (которые ведутся согласно составленному им руководству) и установкой различного оборудования: лифтов, отопительных систем, электросетей и т.д. Пока идет внутренняя отделка помещений, обязанностью управляющего будет сбор различных инструкций и руководств по обслуживанию и ремонту установленного оборудования - это важно, поскольку особенности функционирования различных систем и приборов напрямую связаны с их эффективностью, обеспечение которой - одна из первостепенных задач для управляющей компании. Мы заинтересованы в том, чтобы оборудование работало максимально эффективно и с наименьшими энергозатратами. Хотя в России этот вопрос сейчас стоит не так остро, как на Западе, - наши зарубежные коллеги уверены, что мы платим за электроэнергию очень мало.
Каким образом управляющая компания добивается экономии?
Одна из концепций - это использование оборудования длительного срока службы, она эффективно работает и применительно к сложным механизмам, и к лампочкам, и к покрытию пола. Например, срок службы энергосберегающих лампочек в 10 раз больше, чем у обычных, - значит, помимо экономии электроэнергии, эту лампочку придется менять в 10 раз реже и, соответственно, меньше платить.
Проблема энергосбережения и сохранения оборудования стоит одинаково остро для обычных и высотных зданий?
Примерно одинаково. Но важно даже то, насколько доступно оборудование. А в высотных зданиях это может быть проблемой, если оно неверно спроектировано. Например, в Великобритании есть специальные законодательные акты, где указываются требования в отношении того, как проектировать здание, чтобы легко было обслуживать оборудование и обеспечить к нему своевременный доступ персонала.
Наверное, правильная установка оборудования - это только начало работы с ним?
Да, мы составляем перечень оборудования и готовим программу по его планово-предупредительному обслуживанию и ремонту, в соответствии с которой и набирается штат сотрудников. В обязанности управляющего входит решение кадровых вопросов, набор персонала и его аттестация на соответствие требованиям, чтобы в системе эксплуатации здания работали квалифицированные люди и был обеспечен соответствующий уровень предоставляемых услуг. По мере обслуживания важно вести учетные записи всех вызовов и заявок на обслуживание и ремонт, чтобы, проанализировав их, сделать вывод о том, какое оборудование действительно качественное, а от какого в дальнейшем лучше отказаться. Все, что относится к работе с механическим и электрическим оборудованием, мы называем на своем сленге "жесткими услугами", помимо которых есть, соответственно, услуги "мягкие": уборка помещений, служба безопасности, рецепция (зона приема гостей), благоустройство территории. Список предоставляемых услуг широк, он зависит от специфики здания и может включать в себя и предоставление складских помещений, и поставку канцтоваров.
А какие неординарные услуги приходилось предоставлять арендодателям?
Например, в одном из зданий были оборудованы специализированные шкафчики, в которых в течение рабочей недели хранились ружья, а в выходные директора компании-арендатора выезжали с ними на охоту.
НА ВЫСОТЕ ПОЛОЖЕНИЯ
В чем еще заключается специфика комплексного обслуживания высотных зданий?
Она часто связана именно с его высотой. Например, при оказании клининговых услуг особое внимание следует обращать на мойку фасада, а при вывозе отходов - на то, что из-за риска пожара в высотных зданиях не используется мусоропровод. Нужно следить и за датчиками колебания дома в связи с ветровыми нагрузками и специальным противовесом, компенсирующим эти колебания.
Высотное здание ставит также проблему транспортировки людей и грузов. Эффективное решение этого вопроса в интересах управляющего?
Чем выше здание, тем больше оно требует лифтов. А поскольку традиционно принято отводить одну лифтовую шахту под каждый подъемник, то получается неэкономное расходование площадей. Современный подход к этому вопросу подразумевает использование двух лифтовых кабин в одной шахте. В одном случае по шахте перемещается сдвоенная кабина (один лифт над другим), и при остановке лифта двери открываются сразу на двух этажах. В другом - в шахте независимо друг от друга функционируют два лифта - на нижних этажах и на верхних. Целям экономии ресурсов служит и современная компьютеризированная система вызова лифта. Если обычно вам нужно нажать кнопку вызова и ждать, какой из лифтов придет первым, то по новой технологии лифт, который находится наиболее близко к вестибюлю, среагирует на запрограммированную службой безопасности карточку доступа и система сама подскажет вам, к какой кабине подойти. Эти способы очень эффективны, они сберегают денежные ресурсы, экономят время людей и площади здания.
Насколько привлекательны для управляющих компаний высотные здания?
Не меньше чем для арендаторов. Высотное здание - это всегда престиж, а менеджеры по комплексному обслуживанию зданий тоже предпочитают работать с престижными, интересными проектами.
|
|
|
|
|
