|
|
Эксплуатация здания.
Выбор управляющей компании.
|
| Строительство – всегда большие расходы, тем более если речь идет о высотном здании. И с вводом объекта в строй они не прекращаются. Напротив, затраты на эксплуатацию могут если не нивелировать, то заметно сократить доходность строения. Управление зданием – очень важное звено в доходной составляющей бизнеса. О том, как можно сэкономить на эксплуатации, рассказал нашему корреспонденту вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский.
|
 АНДРЕЙ ЗАКАРЕВКИЙ вице-президент компании Knight Frank |
На какой стадии девеловеперу следует привлечь управляющую компанию?
Как правило, компания, которая будет управлять сданным в эксплуатацию зданием, уже интегрирована в структуру опытного застройщика. А вот новичку на строительном рынке или, например, так называемому финансовому девелоперу поиском управляющей компании следует озаботиться самостоятельно. Причем чем раньше, тем лучше. В идеале – еще на этапе проектирования сооружения. Это позволит минимизировать затраты при дальнейшей эксплуатации. Конечно, управляющую компанию можно пригласить и на готовый объект, но тогда ей придется по факту работать с уже смонтированными оборудованием, системами и технологиями. А значит, будет меньше возможности снизить издержки.
Экономия действительно заметна?
Опытная управляющая компания может снизить затраты на содержание объекта недвижимости примерно на треть. Пользуясь своим предыдущим опытом, управленец даст весьма ценные советы проектировщику, который не может, да и не должен разбираться во всех «тонкостях» эксплуатации.
Например?
Есть очень много нюансов, касающихся как оборудования, так и планировки здания. Например, некоторые действительно дешевые инженерные системы, скажем, кондиционирования, имеют ограниченный интерфейс взаимодействия. Это значит, что оборудование от разных производителей просто невозможно будет связать между собой в действующую систему. Догадаться об этой проблеме сложно – ее нужно знать.
Учтите, что управляющая компания каждый день из года в год благоустраивает территорию, вывозит мусор, сбивает сосульки, моет окна. И поэтому прекрасно знает, куда должен приходить грузовой лифт, где нужно расположить служебные выходы, чтобы с посетителями или жильцами не пересекались технические работники. Был случай, когда проектировщики забыли сделать черный ход – и теперь мусорный контейнер катают через парадное крыльцо.
Управляющая компания скажет: вот этот вид плитки категорически нельзя использовать – зимой она будет покрываться льдом, и никакой реагент здесь не поможет. А ковролин лучше использовать не рулонный, а плиточный – так будет проще заменить поврежденный элемент.
Отделочных материалов, инженерных систем – невыразимое многообразие, десятки тысяч. Существовавшие раньше нормативы теперь не действуют, к тому же все это производится в разных странах, имеющих свои стандарты. Раньше можно было проектировать здание с закрытыми глазами – двери подойдут, бачки встанут, труба поместится. Сейчас оборудование может быть какой угодно фирмы. И проектировщик в этом «море» ориентируется с трудом. Да это и не его обязанность.
Кроме того, управляющая компания не только эксплуатирует здание. Ей можно поручить все взаимодействие с арендаторами, оставив девелоперу лишь контролирующие функции.
Каковы критерии выбора управляющей компании?
Они весьма просты – нужно оценить опыт ее предыдущей работы, причем желательно, чтобы он составлял не менее трех лет. Следует элементарно съездить на управляемый объект, посмотреть своими глазами. И конечно же – взять рекомендации от владельца здания.
 Насколько важна управляющая компания на высотном сооружении?
Небоскреб, как сложный в конструктивном и инженерном отношении объект, требует еще более тщательного выбора управляющей компании. Каждое высотное здание уникально, и здесь квалификация управленца очень важна: одно дело – уметь управлять автомобилем, другое – космическим кораблем.
И если выбирать управленца на «обыкновенное» здание желательно на начальном этапе, то на высотное – обязательно. Возьмем, например, такую важнейшую составляющую часть небоскреба, как вертикальный транспорт. Понятно, что без лифтов здание не сможет функционировать. Процесс выбора лифта девелопер постарается полностью переложить на проектировщика, при этом у большинства из них возникнет желание сэкономить. Проектировщик выполнит распоряжение. А потом окажется, что лифт плохо обслуживается, не имеет доступных запчастей, более того – лифтовая шахта запроектирована на 10 см шире возможного объема.
Опытный же управленец сразу скажет: лифты этой компании и правда стоят дешевле, но они чаще ломаются. А вот эти лифты, хоть и дорогие, тоже не блещут качеством. Зато лифты этой фирмы хороши во всех отношениях. И ничего страшного, что она не на слуху, зато есть богатый опыт эксплуатации ее продукции – ставьте, не прогадаете!
Большую роль играет функциональное зонирование небоскреба – здесь проявляется главная особенность высотного здания. Его площадь велика, а решено оно в вертикальном объеме, поэтому весьма важен вопрос коммуникации, перемещения людей и грузов: необходимо предусмотреть, чтобы потоки не встречались. Чтобы офисные работники не мешали жильцам, эти потоки нужно разводить, учитывая их разные пиковые нагрузки.
Обязанность управляющей компании – хорошо ориентироваться в существующих и постоянно обновляющихся системах и программах интеллектуального управления зданием, без которых невозможно представить небоскреб. Управленец даст квалифицированный совет, он знает особенности систем безопасности, пожаротушения, которые по виду и мощности оборудования принципиально отличаются от предназначенных для «обыкновенного» здания, возможности их интеграции в единую систему.
Предположим, девелоперу предлагают систему отопления здания. «Такая же, как все, только дешевле», рекламируют. Может быть. Однако в случае поломки данный котел можно будет заменить только целиком: нет возможности просто заменить поврежденный элемент.
 Наверное, не менее важно на раннем этапе строительства выбрать риелтора и маркетолога?
Конечно, риелтора и маркетолога, как и управляющую компанию, следует привлекать на раннем этапе, лучше еще до начала проектирования. Ведь сейчас редко строят «для себя», чаще всего для продажи.
Объект должен соответствовать пожеланиям тех, кому здание планируется продать или сдать в аренду. Риелтор и маркетолог, которые каждый день находятся в русле процессов рынка недвижимости, знают, что сколько стоит, как сделать, чтобы арендная ставка выросла в 2 раза, что необходимо построить именно в этом районе города. Они предложат именно тот проект, который будет максимально востребован.
Это касается как самих планировок здания, скажем, чтобы коэффициент потерь на общие зоны был минимальным, так и его функционального зонирования – маркетолог скажет точно, какие группы арендаторов придут на объект и сколько каждой из них понадобится площадей. Риелтор и маркетолог посоветуют, где лучше расположить отель, где торговый комплекс, а где кинотеатр.
Сколько примеров, когда торговые комплексы стоят пустыми много лет – они оказались вне потоков покупателей. Гаражи без машин, а офисы – без клерков. И если управляющая компания, как мы говорили, может сэкономить до 30% расходов, то без профессионального консультанта по маркетингу девелопер может вообще не получить ничего.
|
|
|
|
|
